임대차 계약서에 특약 사항을 넣어도 무효가 된다?

임대차 계약 시 무효되는 특약은

 

부동산 시장이 가파르게 상승하면서 임대차 계약을 맺기가 무척 어려워지고 있습니다. 아무래도 다양한 규제가 생기다 보니 이를 회피하기 위해 특약을 걸기도 합니다. 하지만 모든 특약이 인정되는 것은 아닙니다. 이를 미리 알아두지 않으면 임대차계약 이후 분쟁이 벌어질 수 있는만큼 살펴보고자 합니다.

 

계약기간 1년 규정

 

먼저 계약기간을 1년으로 하거나 특약으로 세입자는 1년 뒤 퇴거한다고 써놓은 경우입니다. 주택임대차보호법에서 보호하는 임차인의 거주기간은 2년입니다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차 계약 기간의 경우 이를 2년으로 봅니다. 특히 갱신을 요구하면 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있습니다. 따라서 특약으로 임대인이 1년 거주를 명시하더라도 강제퇴거를 요구할 수 없습니다.

 

월세 연체 시 임차인 짐 처분

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임차인이 2기 이상 월세를 연체한 경우 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이는 임대차 보호법에 규정된 임대인의 권리입니다. 하지만 임대인이 임차인의 짐을 함부로 정리하거나 강제로 내보낼 수 없습니다. 설사 특약 규정을 해놓았다고 하더라도 이는 주거 침입죄, 손괴죄 등 형사 처벌이 내려질 수 있는 사안입니다. 따라서 임차인을 강제로 퇴거하려면 명도 소송을 따로 진행해야 합니다.

보증금과 월세 1년마다 상승

 

부동산 경기가 가파르게 상승하다 보니 이를 보전하기 위한 특약으로 상승 특약을 걸려고 할 수 있습니다. 하지만 이는 임대인이 마음대로 특약 규정할 수 없습니다. 임대료는 2년마다 연 5% 한도로 증액할 수 있다고 법적 규정이 돼 있습니다.

특히 임차인이 동의할 경우에만 증액이 가능하다는게 국토부의 유권해석입니다. 임차인이 5% 증액에 동의하지 않을 경우 임대인은 조세, 공과금 증감 등 임대료를 올려야 하는 이유를 충분히 증명해야 증액 청구가 가능합니다. 따라서 특약으로 이러한 내용을 넣더라도 무효가 됩니다.

 

이처럼 특약을 설정해야 하는 경우 기존 법에서 벗어나지 않도록 규정해야 합니다. 임대인의 경우 기본 시설 원상 복구, 반려동물 금지, 계약 만기 전 퇴거 시 임차인 중개료 부담 등의 조건을 특약으로 걸 수 있습니다. 반면에 임차인은 임대차계약 기간 만료 시 임대 보증금 즉시 반환, 주택 입주 시까지 저당권 등 권리 설정 금지 등의 특약을 걸 수 있습니다. 이는 법에서 벗어나는 것이 아닌 만큼 효력을 발휘할 수 있습니다.

 

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